Можно ли подружить Light industrial и новостройки?
06.12.2024
Форма «лайт-индастриал» находится на стыке нескольких сегментов коммерческой недвижимости. Эти объекты могут выполнять складские, индустриальные, офисные и даже торговые функции. Поэтому они становятся привлекательными соседями для жилых проектов: новоселы получают в пешей доступности не только разнообразную инфраструктуру, но и рабочие места. Однако не всегда можно обеспечить такую синергию: то земли не хватает, то законы не позволяют, то у инвестора не хватает денег. Эксперты обсудили на XV Ежегодной конференции NSP.RU, насколько развит формат light industrial в Санкт-Петербурге и окрестностях, а также перспективы его сотрудничества с другими видами недвижимости.
Модераторы:
Елена Бодрова, исполнительный директор Российской гильдии управляющих и девелоперов
Дмитрий Садовников, руководитель проектов департамента стратегического консалтинга IBC Real Estate в Санкт-Петербурге
Участники дискуссии:
Дмитрий Прожерин, заместитель председателя комитета по промышленной политике, инновациям и торговле Санкт-Петербурга
Степан Каменецкий, начальник отдела сопровождения инвестиционных проектов Агентства экономического развития Ленинградской области
Вадим Денисов, директор по инвестициям ООО «ФАКТ.Пром»
Игорь Данковцев, руководитель коммерческого отдела ГК «Новоселие Девелопмент»
Михаил Мастин, советник по работе с инвесторами и резидентами АО «ИТМО Хайпарк»
Олег Абрамов, генеральный директор ГК «Невская строительная компания»
Феликс Зборовский, президент и владелец ГК «Первый базис»
Александр Варданян, заместитель генерального директора ПДК «Созвездие»
Владимир Шилов, ведущий менеджер отдела продаж лизинговой компании «Роделен»
Радислав Репин, советник практики специальных проектов VERSUS.Юридическая информация
Борис Мошенский, генеральный директор компании Maris
Во время мероприятия Вадим Денисов из компании «ФАКТ.Пром» поделился своими взглядами и опытом по обсуждаемой теме:
Дмитрий Садовников: – Компания «Факт.Пром» раньше занималась девелопментом индустриальных парков, а сейчас переключилась на формат light industrial. Она строит в Пушкинском районе комплекс «Киевское-95». Есть ли у вас пересечения по аудитории ваших прежних проектов и нового?
Вадим Денисов: – Мы продолжаем заниматься индустриальными парками. «Киевское-95» – это парк, занимающий территорию более 80 гектаров. Он находится недалеко от Санкт-Петербурга, соответственно, отличается хорошей транспортной доступностью. Комплекс light industrial, который мы реализуем в составе этого парка, занимает 60 тыс. кв. м.
Наш проект больше ориентирован на производственное, а не на складское назначение. Мы продаем помещения по 120 тыс. рублей за метр, включая НДС. Ставка аренды — 1,2–1,4 тыс. рублей за «квадрат». Минимальный размер секции — 579 кв. м. Но, как показывает практика, в основном производственники покупают секции, кратные 1,5 тыс. кв. м.
Кроме того, мы рассматриваем еще несколько площадок, где планируем реализовать проекты в формате light industrial.
Сейчас модным словосочетанием «лайт-индастриал» называют что угодно. Недавно я увидел на «Авито», что какой-то гаражный кооператив позиционирует себя таким образом, причем речь идет о конкретном гараже в этом кооперативе. По сути, сейчас только формируются требования потребителей к этому формату.
Я думаю, что ключевое значение имеет качество проекта. Учитывая высокий спрос на индустриальную недвижимость, многие строят быстро, дёшево и на территориях, не очень подходящих для лёгкой промышленности. Рано или поздно рынок насытится, и многие объекты потеряют актуальность. А вот качественные проекты останутся востребованными на долгие годы.
Причем не только у инвесторов и арендаторов, но в первую очередь у сотрудников компаний, которые захотят работать в современной индустриальной среде.
Сегодня не получится привлечь персонал, просто предложив зарплату выше рыночной. Люди хотят работать в комфортных условиях. А инвестору важно понимать, с какими затратами и усилиями он сможет приспособить имеющееся помещение к экономической ситуации, если она вдруг изменится. Именно качественные объекты формата light industrial позволяют легко адаптировать площади к новым условиям.
Дмитрий Садовников: – Как вы думаете, где будет строиться «лайт индастриал» через пять лет: ближе к городу или на периферии?
Вадим Денисов: – Если говорить о комплексном развитии территорий, то в границах города остаётся всё меньше подходящих для этого площадок, и такие проекты неизбежно будут смещаться на периферию. Однако и город не стоит на месте. Через пять лет, я уверен, наш объект окажется внутри развитого жилого района с большим количеством рабочей силы.